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ほぼ0円で新築住宅購入&ローン返済できる方法…毎月「儲け」も得られる

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本連載前回記事で、「今年家を買うのをやめておいたほうがよいカテゴリーの人でも、大丈夫な買い方がある」と書きましたが、その買い方とは「賃貸併用住宅を建てる」という方法です。これは、自宅と賃貸住宅がくっついている建物のことで、たとえば1階部分をワンルーム3部屋の賃貸住宅にして、2階は3LDKで自分たち家族が住むような仕様のことです。

 この方法なら、家賃収入で住宅ローンの返済のほとんど、あるいはすべてをまかなうことができ、住居費がほとんどかからなくなります。

 たとえば筆者の自宅も賃貸併用住宅ですが、住宅ローンの返済額が月33万円なのに対し、家賃収入は37万円ですから、毎月4万円のプラス、年間では48万円のプラスです。住宅ローンの返済が実質ゼロとなり、固定資産税もまかなえ、なおかつお小遣いも入るというわけです。

 さらに、総床面積の50%以上が自宅であれば、投資ローンではなく住宅ローンを使うことができます(金融機関によって異なる)。住宅ローンはマイナス金利の影響もあって史上最低金利で借りられますし、借りる人の属性にもよりますが、物件金額満額のフルローンも珍しくありません。すると、頭金がほとんどかからずに自宅を手に入れることができます。

 さらに住宅ローンで建てれば、自宅部分については住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)が受けられます(諸条件あり)し、団体信用生命保険(団信)にも加入できます。団信とは、もし自分が死んだり高度障害になったら、保険会社が残ったローンを全部返済してくれるという保険ですから、民間の生命保険の金額を抑えることができます。

 都市部であれば地価が高いため、なかなかゼロというわけにはいきませんが、それでもローン返済額の多くをまかなえれば手出しが減るので、「この場所にたったこれだけの出費で住め、なおかつこの土地が手に入る」というのは魅力でしょう。

 たとえば、3LDKのマンションの家賃が25万円ほどする都心でも、家賃が20万円入ってくるから、実質の手出しは5万円で済む、というイメージです。すると、浮いた住居費をほかのことに振り向けることができ、人生でできることの幅も広がるはずです。

 このように、初期投資がほぼゼロ、住んでいる間も住居費がほぼゼロであれば、長期で住宅ローンを組む不安も軽減され、自宅の資産価値を気にする必要もなくなります。そもそもタダで手に入れたようなものですから、売るときは仮に二束三文でも割り切れるというものです。

それに、ローン完済後の賃料収入はまるまる自分の手取りになりますから、同時に老後対策にもなります。35年後には家賃はぐっと下がり修繕費もかかるとはいえ、ローン返済がないので、もはやいくらで貸してもすべてプラスです。

リスクを回避する


 ただし、自宅とはいえ一部は不動産投資ですから、不動産投資と同じリスクがあります。つまり空室や家賃下落というリスクですが、それらも想定した場所、建築プラン、金額で建てておくことです。そのため、たとえば親の土地があってそれが人気のある場所ならともかく、土地を持っていない一般の人は、賃貸需要の高い土地を探して建てることになります。

 それはどこかというと、理想的には都市部の人気路線沿線の主要駅から徒歩10分圏内ということになるでしょうか。それほど人気路線ではなく主要駅でもない場合は、徒歩5分圏内が望ましいでしょう。あるいは郊外であっても、移転や統廃合の可能性が低い有名大学近くとか、1社だけではなく複数企業が林立する工業地帯近くなどであれば、前者は学生の、後者は労働者の需要が見込めます。

 そこに、土地建物総額からローン返済額を計算し、賃貸物件検索サイトなどでそのエリアの賃料相場を推定して、収支がどうなるかシミュレーションしてみるのです。

 自分の希望の場所に必ずしも売り土地の情報が出てくるとは限らないので、賃貸物件のように「家賃さえ払えば好きな場所に住める」という気軽さはありませんが、注文住宅になりますから仕様や間取りは自分の好きなように建てることができます。
 
 筆者の場合も、賃貸の入り口と自宅の入り口を別にして生活動線を分けたり、自分用の書斎を設けたり、出入りが頻繁な場所は引き戸にして開けっ放しができるようにしたり、いろいろと好みを反映させました。

「もう建てちゃったよ」という場合、もしその場所が賃貸需要のある場所ならば、リフォームで増改築するとか、子どもが巣立って空き部屋になっている部屋を賃貸仕様にするという方法もあります。

考慮すべき規制の問題


 もうひとつ注意点があります。土地から買って建てる場合、「その土地にどのような家が建てられるか」を建築規制の面から検討しなければならないという点です。賃貸併用などのいわゆる集合住宅は特殊建築物に該当し、一般の住宅とは違ってさまざまな厳しい規制に縛られます。そのため、「ここは素敵」と思って土地だけ買っても、思った以上に小さい家しか建てられないとか、一般住宅は建てられるが集合住宅は建てられないということが起こり得ます。
規制とは、建築基準法や都市計画法はもちろん、場所によっては農地法、宅地造成等規制法、土地区画整理法、道路法、河川法、消防法、文化財保護法、民法に縛られます。さらには各自治体が定めた条例もあり、その土地土地で条件が変わります。筆者が建てた家も、自治体や消防の指導で避難口誘導灯を設置しなければならなかったり、ワンルームマンション条例で近隣説明会の開催や全戸分の駐輪場確保が必要だったり、景観条例で一定面積以上の植栽が必要でした。

 こうした規制は、建物の用途・大きさだけではなく、使える建材などにも影響してきますから、収益に直結します。そのため土地の買い付けを入れる前に、建築士や設計士、工務店の設計担当者に確認してもらったほうがよいでしょう。
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